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利率上浮、特价房频出郑州楼市现状如何?

时间:2019-08-26 02:19  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:大北区某盘,大户型特价不到12000元/㎡,相比之前降了近3000元/㎡。 高新区某盘,精装修,特价14000+元/㎡,与之前16000元/㎡的价格相比,降了近2000元/㎡。 西三环某盘,原价14000元/㎡,特价房13000左右元/㎡,比之前低了近1000元/㎡。 花园路国基路某盘,

  大北区某盘,大户型特价不到12000元/㎡,相比之前降了近3000元/㎡。

  高新区某盘,精装修,特价14000+元/㎡,与之前16000元/㎡的价格相比,降了近2000元/㎡。

  西三环某盘,原价14000元/㎡,特价房13000左右元/㎡,比之前低了近1000元/㎡。

  花园路国基路某盘,正常均价20000左右元/㎡,网传可能有特价房17000元/㎡。

  各种因素综合作用,利率上浮、房产公司信托融资受限、特价房、捡漏等成为了近期楼市热门关键词。更有自媒体宣称:郑州房价要崩,楼市要凉!

  中原地产研究中心统计数据显示:2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。

  在高强度的调控政策之下,郑州房贷利率再次上浮,一二手房价格倒挂,现状不容乐观。

  郑州目前首套房上浮15-20%仍是占大多数,不过首套房贷利率上浮15%的银行越来越少,上浮20%的银行越来越多。除邮政银行之外,浦发银行、兴业银行、等4家银行首套房贷利率已由原来的上浮15%调整至上浮20%。

  若一套房总价100万元,首付3成30万,贷款70万,30年等额本息还贷为例:

  如果调整浮动5%,每月贷款多还100元左右,30年房贷多还款3.6万元左右。如果调整浮动10%,每月贷款多还200元左右,30年房贷多还款7.2万元左右。

  整体来看,今年上半年,郑州新房市场的一波热度,致成交量走高后,贷款增多,信贷额度又开始收紧,接下来房贷利率下调的可能性很小。

  根据诸葛找房数据,自2018年6月以来,郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/㎡跌至7月的1.53万元/㎡。

  就市场情况来看,郑州一二手倒挂的情况依然存在。郑州新房6月成交均价14856元/ 平,环比上涨0.4% ,上涨幅度不大,基本呈稳中上升的态势。相比二手房来说,新房具有一定的价格优势。

  但事实上,在某二手房网站上挂出的房源来看,各区真实的房价中位数也应该保持在13000元/㎡左右,二手房主流挂牌价远不及最新的成交均价。

  2019年上半年,受调控影响的作用越来越大,郑州新房市场大部分售楼部来访量普遍减少,而且各个新开项目去化率持续走低,成交量低于三成的项目也时有出现,不少房企不得不直接降价促销,以致各类特价房频出。

  继今年上半年楼市的热度之后,在维稳的大基调下,郑州房价稳中有升。时至下半年,为何特价房频出,归因于以下两点:

  目前房地产公司信托融资受限,开发商的所售房源必须在房管局备案后,才能拿到银行放贷。

  以上两项卡住了房企的资金链条。所以,剩下五个月,郑州房企将以迅速收款为核心,显然会抢先8-9月,而不敢再将希望寄于后三个月。

  自进入7月以来,郑州多部门已两次下发文件,规范郑州房地产市场。以往大家“心照不宣”的首付分期等销售行为将被严厉制止,郑州房地产市场政策有收紧的趋势。由于下半年郑州楼市政策不算乐观,许多房企选择下半年发力,尽快出货,加速变现。

  下半年,价促销不仅会是融创大河辰院、中原辰院,肯定会引发其其他房企跟进。

  从数据来看,管城区是近两年里郑州住宅用地供应最多的一个区域,总供地规模高达335.97公顷,而且大部分分布在管南三环开外,其次是惠济区和高新区,供应量都比较大。

  5月底开始,管南在售房源非常少,绿都澜湾货量不大,永威城新批次房源预计要到9月份推售,富田九鼎公馆采用过去绿都惯用的“少量高频”加推,房价一度飙到15500元/㎡,用尽了地铁4号线的红利。

  但随着大量储备用地入市,以及碧桂园名门时代城、振兴储备用地、碧桂园南曹地块等入市后,货量充足,会对管南的房价有一定冲击,房价自然会有松动。

  惠济区也一样,7月份,最先撕开房价口子的、特价房差价最多的、特价项目最多的,统统都在惠济区域。口子撕开,有第一个,第二个特价项目,接下来,必然会有更多特价。

  下半年郑州政策趋紧,国内外融资端口双收紧,房企们负债率高,去化压力大,房企们为了生存将受到考验。

  郑州房市依然以稳为主,不太可能出现大规模降价潮,但各项目特价促销依然会出现。

  对于刚需用户来讲,能捡漏上车永远是第一要紧的事情。下半年在面对市场上数量众多的特价房,务必要保持理性。因为项目在降价、资金紧张的情况下,很有可能出现对买房者不利的情况——楼盘品质降低。

  所以准备下半年买入的购房者,更应该在买之前了解楼盘的品质情况,而不是盲目地只顾眼前的特价。



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